上周发生的房地产交易“印花税（Stamp Duty）”风波，让本已十分脆弱的英国房地产市场雪上加霜。仅此一事可见布朗政府在日益严峻的次按危机处理上的被动和手忙脚乱。然而布朗酝酿了一年之久的“生态镇（Eco-towns）”住房新政从一开始就倍受争议。

     如果说“印花税”风波是由于新闻媒体的疯狂炒作干扰了当局的政策制订——政府的被动在某种程度上可以谅解的话——布朗政府从去年以来酝酿的“生态镇”新政从一开始就有悖市场规律之嫌，令人费解。

 “印花税”风波

     “印花税”风波看似突如其来，却又在预料之中。当英国房地产市场一片风声鹤唳时，任何风吹草动都可能成为新闻媒体暴炒的素材，给市场带来难以预期的影响。

     事情的经过大概是这样的：8月5日，英国《太阳报》的一篇报道透露，布朗政府将暂时停止征收房地产交易“印花税”或降低税率，以期缓解当前房地产颓势并挽救其执政危机。当天上午，财政大臣达林（Alistair Darling）应约接受BBC第四广播电台“今日”节目采访，尽管达林一直回避主持人接二连三的关于“印花税”的问题，并一再强调“政府在酝酿一个系列的解决方案来应对房地产危机，不过目前还没有定论”，可是英国几乎所有的媒体在随后的报道中均称“达林考虑削减印花税”。

     如果不是碰巧亲耳听到了BBC采访达林的那期节目直播，我很难相信“市场传闻的传闻”是如何成为各大媒体头条新闻的。要知道，在那几十分钟的节目里，达林甚至连“印花税”这个词都没有提及过。如果责怪达林没有果断地否定“印花税”传闻，是不是太苛刻了。当“印花税”传闻遍布英国大小媒体时，政府不得不站出来辟谣，称“目前不会停征印花税”，但“以后”呢？根据过往的规律显示，这种不确定性可能让英国房地产市场从本已脆弱的少量交易状态中嘎然而止。因为“可以预见几乎所有的买家都会等待政府停征‘印花税’后购房，从而节省一笔不小的费用（法定由买方支付，最高达总房价4%的税赋）”，英国房地产中介协会总裁彼得·波顿金（Peter Bolton-King）抨击当局拖泥带水的“印花税”政策时指出。

     其实，就算是政府立刻停止征收“印花税”，也是治标不治本的短期政策，更别说让房地产市场起死回生了。除了上面提到的交易停滞买方等候政策出台对市场的伤害之外，买方没有足够首付款等问题并不能得到根治。于是，我们必须跳出“印花税”漩涡，来全面分析达林酝酿中的救市策略。

 “系列方案”

     综观当前英国房地产的症状，主要集中在几个方面：急剧增加的“断供”和银行收房；买方没有足够首付款从而无法获得银行按揭；银行现金“断流”无法进一步提供贷款；以及区域性的房屋空置或住房紧缺等供需不平衡状况。

     从目前曝光的内容看，布朗政府的住房“新政”与上述问题是一一对应的。

     该方案包括以下主要内容：首先是对失业的“断供”者提供可行的财务支持，至少维持他们能够支付按揭贷款利息，从而避免其房产被银行收回；延后几年征收“印花税”或直到房主卖房时再征收；推出一种新的“免利息税”的储蓄产品，鼓励第一次买房者积攒首付款；考虑进一步向商业按揭银行提供有优质资产担保的资金，向银行“输血”并鼓励银行向合格购房者提供按揭；继续收购市场上待售的空置房屋，转为政府廉价出租房或福利救济房等等。

     根据财政大臣达林的说法，他们将尽快完善这个方案的细节，期待布朗首相暑假“返朝”后定夺。（看来英国的经济危机还未到燃眉的程度！）

     有心人会问，上述方案只提到对空置房的收购，却没有提出如何解决局部地区住房紧缺的状况。别着急，与上面正在制订的还未成型的“镜中花水中月”方案不同的是，布朗早在去年“加冕”首相时，就已经胸有成竹了一个住房政策并积极推广，力图解决市场饥渴。

 生态镇“大跃进”

     去年6月，刚刚就任首相的布朗意气风发，英国房地产行业在他任财政大臣的10年里增长势头强劲，房市一度是他自诩的主要政绩之一。按照政府此间的数据“到2020年英国的住房新增需求量高达300万套”为依据，布朗不时地推广他还任财政大臣就开始提及的“300万套新房计划”。由于资金有限，同时受到乡村保护组织和环保组织的抗议，以及美国次贷危机显现的威胁，布朗逐渐淡化了300万新房政策。

     从去年7月底开始，他转向积极推广当年3月工党政府提出的“生态城镇”计划，即在2020年前建造10座“生态镇”，每个城镇的规划规模在5000到20000户之间。

     一经出台，“生态镇”计划就倍受争议。

     首先引发争论的是其标榜的绿色概念。尽管没有人否认规划中单个样板房的环保性能，但自从二战居民安置工程以来40多年里，英国没有再建造如此大规模的全新城镇，目前的“生态镇”从整体上对环境带来的影响很难评估。还有，如果按照英国政府去年设定的“到2016年全国的住宅建筑达到零碳排放量”的目标，以及现有的鼓励并补贴居民安装“可再生能源装置（太阳能电池、风能发电机等）”政策，恐怕还未到2020年10座“生态镇”全部“竣工”时，就已经不比现有城镇“绿”多少了。也正是从这个角度，许多批评人士认为“生态镇”计划只不过是“300万新房政策”的新标签罢了。

     其次受到攻击的是“生态镇”计划出台过程的“暗箱操作”。与以往大型建设项目面向社会征求意见不同的是，由于此次规划涉及到土地大部分是政府拥有的废弃军事用地，周围民众对规划详情不甚明了，以至出现了进京抗议的局面，甚至有地方政府官员挂帅反对“生态镇”方案。比如由房地产发展商提交的57个预选方案中，至少有16个是被所在地政府直接否决的。

     最关键的争论点是市场的真正需求问题。正如Stratford-upon-Avon（莎士比亚的故乡）市政委员会官员麦克·布瑞恩（Mike Brain）指出的：“规划在该地区附近修建6000住户的新城镇是不恰当的，因为几乎没有市场需求。”

     大致判断市场供需并不很难。我手头有5份不同的图表：一份是政府公布的“生态镇”第二轮侯选的15个地址图；一份是《金融时报》最新的英国次级贷款以及出租房按揭分布图；一份是地产机构Hometrack最新的英国房价涨跌数据图；还有一份是英国最大的房地产网站之一“Rightmove”发布的房租变化幅度分布图。

     比较5份图表，可以非常明显地看到一多半的“生态镇”侯选地址位于次贷比例、出租房按揭比例、房价和租金跌幅均高于全国平均水平的地区，也就是属于地产危机的“重灾区”。而在这些地区新建大量住房的后果，我想稍懂经济的人就能预测吧。

     而大大出乎预料的的是，距离英国公认人口高增长、住房紧张的伦敦地区最近的“生态镇”也要80公里。

     在“生态镇”住房新政中，布朗的个人意志过强，是英国多数媒体批评和担心的。其实早在2004年，工党政府就已经剥夺了地方政府对当地住房数量规划的大权。如今，布朗开始行使这项中央行政权力，宏观调控着英国的住房政策。无论是300万套，还是20万套，当“住房新政”染上了计划经济的色彩，那么市场的无情恐怕就在所难免了。

     于是，我开始担心达林的一系列救市方案在成为布朗“住房新新政”后，能否追赶上“生态镇新政”的跃进速度。

     这样看来，英国房地产行业的好戏还在后面呢！

    （本专栏“英国房地产危机”系列暂告一段落。）